Stručně: Pokud poskytujete krátkodobé ubytování přes Airbnb nebo Booking.com opakovaně a za účelem zisku, ve většině případů se jedná o podnikání. To znamená, že budete potřebovat živnostenské oprávnění a budete muset splnit i další zákonné povinnosti.

Mnoho lidí si myslí, že stačí nahrát svůj byt na Airbnb nebo Booking.com a začít vydělávat. Ve skutečnosti je ale krátkodobé ubytování ve většině případů považováno za podnikání.

V tomto článku si vysvětlíme, kdy je živnost potřeba, jak ji založit a na co si dát pozor.

Je pro Airbnb potřeba živnost?

Pokud poskytujete krátkodobé ubytování opakovaně a za účelem dosažení zisku, zpravidla se jedná o podnikání podle českého práva.

Typicky se jedná o situaci, kdy:

  • pronajímáte byt, apartmán nebo dům přes Airbnb nebo Booking.com,
  • přijímáte rezervace opakovaně,
  • poskytujete hostům ubytování za úplatu,
  • cílem je dosažení zisku.

Nejde tedy o klasický dlouhodobý pronájem bytu, ale o poskytování ubytovacích služeb.

Poznámka: Každá situace může být individuální. Pokud si nejste jistí, doporučujeme konzultaci s účetním nebo daňovým poradcem.

Nájem, nebo ubytovací služby? Kde je hranice

Živnostenský zákon výslovně říká, že pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor živností není (§ 3 odst. 3 písm. ah). Naopak obor volné živnosti „Ubytovací služby“ zahrnuje i ubytování v bytových domech, rodinných domech a stavbách pro rodinnou rekreaci. Rozhoduje tedy, co hostům skutečně poskytujete, ne jak tomu sami říkáte.

Finanční správa ve své pomůcce rozlišuje podle těchto znaků:

Spíš ubytovací služby (živnost)Spíš nájem
pobyty na dny nebo týdny, kvůli rekreaci či přechodnému ubytovánínájem na delší dobu (měsíce, rok), aby nájemce měl kde bydlet
cena za noc nebo za týdennájemné za měsíc nebo delší období
služby navíc: úklid, lůžkoviny a výměna prádla, toaletní potřeby, snídanějen nezbytné služby k bydlení (voda, teplo, odpad, úklid společných prostor)
údržbu a drobné opravy zajišťujete vyběžnou údržbu a drobné opravy dělá nájemce, energie si obvykle obstarává sám
soustavná nabídka na internetu, například na Airbnbnabídka dlouhodobého bydlení

Krátkodobé ubytování ve vlastním bytě nabízené soustavně přes Airbnb uvádí finanční správa přímo jako příklad ubytovacích služeb. Typický apartmán s úklidem mezi hosty, povlečením, ručníky a cenou za noc proto téměř vždy patří sem.

Proč na tom záleží:

  • Ubytovací služby jsou příjmem ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů). Můžete uplatnit výdajový paušál 60 % (nejvýše 1 200 000 Kč) a jako OSVČ platíte sociální a zdravotní pojištění.
  • Nájem se daní podle § 9 jako příjem z nájmu, s paušálem 30 % (nejvýše 600 000 Kč). Pojistné se z něj neplatí, protože se počítá jen ze zisku ze samostatné činnosti.
  • Pokud jde o podnikání a živnost nemáte, finanční správa příjem stejně zdaní jako příjem z podnikání. Navíc vám hrozí pokuta za neoprávněné podnikání.

Jakou živnost potřebuji?

Dobrá zpráva je, že většině hostitelů postačí živnost volná, obor č. 55 „Ubytovací služby“ (příloha č. 4 živnostenského zákona). Pokud ubytováváte v bytovém či rodinném domě nebo v rekreační stavbě s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek), patří do tohoto oboru i podávání snídaní ubytovaným hostům.

Pro její získání nemusíte prokazovat žádné vzdělání ani praxi. Stačí splnit všeobecné podmínky:

  • plná svéprávnost (běžně ji získáte dovršením 18 let),
  • bezúhonnost.

Jak založit živnost

Založení živnosti je dnes poměrně jednoduché.

1. Podejte ohlášení živnosti

Můžete:

  • zajít na kterýkoliv obecní živnostenský úřad (formulář za vás vyplní úředník),
  • podat ohlášení online přes Portál živnostenského podnikání Ministerstva průmyslu a obchodu (elektronický Jednotný registrační formulář, přihlášení identitou občana, například bankovní identitou nebo eObčankou),
  • poslat ho datovou schránkou živnostenskému úřadu,
  • nebo ho podat přes Czech POINT, například na poště.

2. Vyřiďte pojištění a daně na jednom místě

Živnostenský úřad funguje jako takzvané centrální registrační místo. Přes Jednotný registrační formulář můžete spolu s ohlášením rovnou oznámit zahájení samostatné výdělečné činnosti:

  • České správě sociálního zabezpečení,
  • své zdravotní pojišťovně.

Přihlášku k registraci k dani z příjmů můžete na živnostenském úřadě podat také, jen na tiskopisu Ministerstva financí.

3. Zaplaťte správní poplatek

Za první ohlášení živnosti zaplatíte 1 000 Kč. Když ho podáte online na elektronickém formuláři, je poplatek o 20 % nižší, tedy 800 Kč. Za podání přes Czech POINT se platí navíc 50 Kč.

4. Získejte IČO

Pokud splníte všechny podmínky a ohlášení nemá vady, vzniká vám živnostenské oprávnění dnem ohlášení. Úřad vás do 5 pracovních dnů zapíše do živnostenského rejstříku, vydá vám výpis a obdržíte své identifikační číslo (IČO).

5. Nezapomeňte na provozovnu

Byt, apartmán nebo dům, ve kterém hosty ubytováváte, je pro živnostenský zákon provozovnou. Uveďte ho rovnou v ohlášení, nebo zahájení provozu v něm oznamte živnostenskému úřadu předem. Provozovna musí být také trvale a zvenčí viditelně označena, mimo jiné vaším jménem a IČO.

Daně a pojištění: na co se připravit

Tyto částky se každý rok mění. Uvádíme stav pro rok 2026, před rozhodnutím si je ověřte u finanční správy, ČSSZ a své zdravotní pojišťovny.

Paušální daň. Pokud nejste plátce DPH a nemáte zároveň příjmy ze zaměstnání (s výjimkou příjmů zdaněných srážkovou daní), můžete místo daňového přiznání a přehledů platit jednu měsíční platbu, která zahrnuje daň i obě pojistná. Registrace jako identifikovaná osoba kvůli provizi Airbnb vstupu do paušálního režimu nebrání. Když ubytovací služby tvoří aspoň 75 % vašich příjmů z podnikání, vejdete se do 1. pásma s příjmy do 1,5 mil. Kč a do 2. pásma s příjmy do 2 mil. Kč. V roce 2026 činí měsíční platba:

    1. pásmo: 9 162 Kč (od července snížena z 9 984 Kč, zpětně od ledna),
    1. pásmo: 16 745 Kč,
    1. pásmo: 27 139 Kč.

Vstup do paušálního režimu oznamujete finančnímu úřadu do 10. ledna. Pro rok 2027 je to do pondělí 11. ledna, protože 10. ledna připadá na neděli. Pokud začnete podnikat později v roce, oznámíte to nejpozději v den zahájení činnosti.

Hlavní, nebo vedlejší činnost. Výše pojistného záleží hlavně na tom, zda je podnikání vaší hlavní, nebo vedlejší činností. Vedlejší je typicky tehdy, když jste zároveň zaměstnaní. Pak platí:

  • Sociální pojištění platíte jen tehdy, když váš zisk z podnikání (daňový základ) dosáhne rozhodné částky. Pro rok 2026 je to 117 521 Kč. V roce zahájení vedlejší činnosti zálohy neplatíte.
  • Zdravotní pojištění: zaměstnanci s vedlejší činností nemusí platit měsíční zálohy, pokud se v zaměstnání odvádí pojistné aspoň z minimálního vyměřovacího základu. Pojistné doplatíte podle ročního přehledu.

U hlavní činnosti se platí minimální zálohy a jejich výše se v roce 2026 měnila. Pro začínající podnikatele ale platí úleva: pokud jste začali podnikat po 31. 12. 2024 a v předchozích pěti letech jste samostatnou výdělečnou činnost nevykonávali, nemusíte v roce zahájení a v následujícím roce platit zálohy na sociální pojištění. Pojistné za tyto roky ale doplatíte po podání ročního přehledu. Úleva se týká jen sociálního pojištění u ČSSZ. Aktuální částky záloh si ověřte na webu ČSSZ a u své zdravotní pojišťovny.

Tím ale povinnosti nekončí

Založení živnosti je pouze první krok.

Každý provozovatel krátkodobého ubytování musí následně řešit například:

Všechny povinnosti v jednom přehledu najdete v článku Povinnosti ubytovatele.

Od 20. května 2026 se navíc uplatňuje nařízení EU 2024/1028 o krátkodobých pronájmech. Samo žádnou registraci nezavádí a Česko podle něj zatím registrační postup nezavedlo. Celostátní registr ubytování e-Turista je zatím jen projednávaný návrh zákona, ne platná povinnost.

Právě administrativa bývá tím, co nové hostitele nejvíce překvapí.

Jak vám může pomoci Best Guest

Best Guest automatizuje většinu administrativy spojené s krátkodobým ubytováním.

Díky aplikaci můžete:

  • sbírat údaje od hostů ještě před příjezdem,
  • automaticky hlásit cizince Policii ČR,
  • vést domovní knihu,
  • připravit podklady pro místní poplatky,
  • mít všechny údaje přehledně na jednom místě.

Díky tomu můžete věnovat více času hostům a méně času papírování.

Často kladené otázky

Musím mít živnost, i když pronajímám jen jeden byt?

Ano, ve většině případů ano. Rozhodující není počet bytů, ale skutečnost, že ubytování poskytujete opakovaně a za účelem dosažení zisku.

Potřebuji živnost i pro Booking.com?

Ano. Není důležité, přes jakou platformu hosté rezervují. Stejné povinnosti platí pro Airbnb, Booking.com i přímé rezervace.

Jak dlouho založení živnosti trvá?

Samotné ohlášení lze vyřídit během jedné návštěvy úřadu nebo online. Pokud splníte zákonné podmínky, živnost vzniká zpravidla dnem ohlášení. Výpis ze živnostenského rejstříku vám úřad vydá do 5 pracovních dnů.

Můžu příjmy z Airbnb danit jako nájem, bez živnosti?

Jen pokud jde skutečně o nájem: byt pronajímáte na delší dobu k bydlení, za měsíční nájemné a bez služeb navíc. Pokud nabízíte pobyty na noci, uklízíte mezi hosty a poskytujete povlečení, jde podle finanční správy o ubytovací služby, tedy o podnikání, na které potřebujete živnost.

Jsem zaměstnaný. Musím z Airbnb platit pojištění?

Pokud je podnikání vaší vedlejší činností, sociální pojištění platíte až tehdy, když zisk z podnikání dosáhne rozhodné částky (pro rok 2026 je to 117 521 Kč). Měsíční zálohy na zdravotní pojištění zpravidla platit nemusíte, pojistné doplatíte podle ročního přehledu. Živnost ale potřebujete i tak.

Co doporučujeme přečíst dál

Pokud s krátkodobým ubytováním začínáte, budou vás zajímat i následující články:

Shrnutí

Pokud chcete pravidelně pronajímat přes Airbnb nebo Booking.com, je velmi pravděpodobné, že budete potřebovat živnostenské oprávnění.

Ohlásit živnost je jednoduché a zvládnete to během krátké chvíle. Mnohem náročnější bývá následná administrativa, kterou však lze z velké části automatizovat.

S aplikací Best Guest zvládnete evidenci hostů, hlášení cizinců i další zákonné povinnosti rychle, jednoduše a bez zbytečné administrativy.

Zdroje

Ověřeno podle

Pouze informativní

Tato stránka slouží pouze pro obecnou informaci a není právním ani daňovým poradenstvím. Sazby, lhůty a osvobození stanoví zákon a obecní vyhlášky a mohou se měnit — aktuální požadavky si vždy ověřte u své obce nebo odborného poradce.