Jak se registrovat jako identifikovaná osoba kvůli Airbnb

Proč se hostitel na Airbnb stává identifikovanou osobou?

Airbnb je zahraniční platforma. Servisní poplatek, který vám účtuje za zprostředkování rezervací, je z pohledu DPH úplata za službu, kterou přijímáte od osoby neusazené v tuzemsku.

Generální finanční ředitelství to ve své informaci k ubytování přes platformy říká jasně: hostitel, který není plátcem DPH, se přijetím takové služby stává identifikovanou osobou podle § 6h zákona o DPH a z poplatku musí sám přiznat daň (§ 108 odst. 3 písm. a)). Nejde o volbu ani o rozhodnutí úřadu, status vzniká přímo ze zákona. Podle finanční správy se to týká i hostitele, který zatím nemá živnost: pravidelný pronájem přes platformu je pro účely DPH ekonomická činnost.

Typický příklad:

• máte apartmán na Airbnb,
• nejste plátce DPH,
• Airbnb vám účtuje servisní poplatky,
• tím přijímáte službu od zahraniční společnosti,
• stáváte se identifikovanou osobou a do 15 dnů musíte podat přihlášku k registraci.

Stejně to funguje u provizí Booking.com a u dalších služeb od zahraničních firem, například u reklamy Google Ads nebo Meta. Registrace identifikované osoby je jedna a platí pro všechny takové služby.

Identifikovaná osoba není plátce DPH

Častá obava hostitelů je:

“Když se zaregistruji k DPH, budu muset zdražit ubytování.”

U identifikované osoby to tak není.

Jako identifikovaná osoba:

• nestáváte se plátcem DPH,
• k ceně ubytování DPH nepřipočítáváte a ceny pro hosty měnit nemusíte,
• nepodáváte kontrolní hlášení,
• nemáte ale ani nárok na odpočet DPH.

Hlavní rozdíl je v tom, že z poplatků zahraničních platforem sami přiznáváte a platíte DPH. Podrobnosti o plnohodnotném plátcovství DPH najdete v článku o registraci k DPH při pronájmu přes Airbnb.

Kdy se musíte registrovat jako identifikovaná osoba?

Identifikovanou osobou se stáváte dnem, kdy od Airbnb přijmete první službu, případně dnem, kdy za ni zaplatíte, pokud to nastane dříve (§ 6h zákona o DPH). V praxi to bývá první rezervace, za kterou vám Airbnb účtuje servisní poplatek. Na výši obratu ani na počtu apartmánů nezáleží.

Přihlášku k registraci pak musíte podat do 15 dnů ode dne, kdy jste se stali identifikovanou osobou (§ 97). Jde o kalendářní dny; pokud poslední den lhůty připadne na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den (§ 33 daňového řádu).

Zaregistrovat se můžete i dobrovolně ještě před první rezervací (§ 97a ve spojení s § 6l zákona o DPH). Identifikovanou osobou pak jste ode dne následujícího po oznámení rozhodnutí o registraci a DIČ můžete Airbnb zadat hned od začátku.

Jak se registrovat krok za krokem

Přihlášku k registraci k DPH zákon dovoluje podat jen elektronicky (§ 101a odst. 2 zákona o DPH). Potřebujete elektronickou identitu nebo datovou schránku a své základní identifikační údaje.

1. Otevřete portál MOJE daně

Na daňovém portálu MOJE daně najdete elektronický formulář přihlášky k registraci k DPH. Podání odešlete přes svou elektronickou identitu nebo datovou schránku.

2. Vyplňte přihlášku k registraci k DPH

Formulář je společný pro plátce i identifikované osoby. V záhlaví zaškrtnete, že přihlášku podáváte za identifikovanou osobu. Vyplníte jméno, rodné číslo a adresu bydliště a jako datum rozhodného dne uvedete den, kdy jste od Airbnb poprvé přijali službu. Čísla bankovních účtů formulář vyžaduje jen u registrace plátce.

3. Uveďte důvod registrace

Do kolonky Důvod registrace se uvádí konkrétní ustanovení zákona o DPH. U hostitele, kterému Airbnb účtuje poplatky, je to § 6h (přijetí služby od osoby neusazené v tuzemsku). Pokud se registrujete dobrovolně ještě před první rezervací, vyplníte místo toho kolonku pro dobrovolnou registraci.

4. Odešlete přihlášku finančnímu úřadu

Přihlášku posíláte svému místně příslušnému finančnímu úřadu. Ten vydá rozhodnutí o registraci a vaše DIČ se objeví v registru plátců a identifikovaných osob.

Pozor: identifikovanou osobou jste už ode dne přijetí služby, ne až od rozhodnutí úřadu. Přiznání za měsíc, ve kterém jste službu přijali, proto musíte podat včas, i když úřad registraci ještě nevyřídil.

Jaké povinnosti má identifikovaná osoba?

Přiznání k DPH a zaplacení daně

Zdaňovacím obdobím je kalendářní měsíc (§ 99 zákona o DPH). Za každý měsíc, ve kterém jste přijali službu od Airbnb nebo jiné zahraniční firmy, podáte elektronicky přiznání k DPH do 25. dne následujícího měsíce (§ 101 a § 101a zákona o DPH, § 136 odst. 4 daňového řádu). Ve stejné lhůtě daň zaplatíte (§ 135 odst. 3 daňového řádu).

V měsících bez takové služby přiznání nepodáváte a úřadu nic neoznamujete (§ 101 odst. 5 zákona o DPH).

Sazba 21 % z poplatku

Daň si spočítáte sami, a to základní sazbou 21 % (§ 47 odst. 1 zákona o DPH) z poplatku, který vám Airbnb vyúčtovalo. Z poplatku 1 500 Kč tak odvedete 315 Kč. Pokud Airbnb účtuje v eurech, přepočtete částku kurzem ČNB (nebo referenčním kurzem ECB) ke dni, kdy vám vznikla povinnost daň přiznat (§ 4 odst. 8).

Odpočet si jako identifikovaná osoba uplatnit nemůžete, takže těch 21 % je pro vás skutečný náklad.

Kontrolní a souhrnné hlášení

Kontrolní hlášení nepodáváte, zákon ho ukládá jen plátcům (§ 101c). Souhrnné hlášení podává identifikovaná osoba jen tehdy, když sama poskytne službu podnikateli registrovanému k DPH v jiném státě EU (§ 102 odst. 3). Za přijaté poplatky Airbnb ani provize Booking.com se nepodává.

Evidence pro DPH

Identifikovaná osoba musí vést evidenci pro účely DPH se všemi údaji potřebnými pro přiznání (§ 100 zákona o DPH). V praxi si pečlivě ukládejte:

• faktury a vyúčtování poplatků od Airbnb,
• přehledy výplat,
• doklady o zaplacení.

DIČ v nastavení Airbnb

Po registraci zadejte své DIČ v nastavení účtu Airbnb. Airbnb uvádí, že jakmile číslo ověří v evropském systému VIES, přestane vám k servisním poplatkům účtovat DPH. Daň z poplatku pak přiznáváte sami.

Co když překročíte limit obratu pro plátce DPH?

Registrace identifikované osoby vás nezbavuje povinnosti sledovat obrat. Od roku 2025 se obrat počítá za kalendářní rok:

• Když váš obrat v tuzemsku překročí 2 000 000 Kč, musíte do 10 pracovních dnů podat přihlášku k registraci plátce. Plátcem jste od 1. ledna následujícího roku, nebo už ode dne po překročení, pokud o to v přihlášce požádáte (§ 6 odst. 1 a 2, § 94 zákona o DPH).
• Když obrat ve stejném roce překročí 2 536 500 Kč, jste plátcem hned následující den (§ 6 odst. 2 písm. b)). Přihlášku musíte podat do 10 pracovních dnů od tohoto překročení, i když jste ji kvůli prvnímu limitu už podali (§ 94 odst. 1).

Jakmile se stanete plátcem, režim identifikované osoby končí, a to ke dni, který předchází dni vzniku plátcovství (§ 107 odst. 4). Od té doby odvádíte z ceny ubytování DPH ve snížené sazbě 12 %, podáváte kontrolní hlášení a z poplatků platforem dál přiznáváte 21 %, jen si je za splnění podmínek můžete odečíst. Podrobnosti najdete v článku Jak se registrovat k DPH při pronájmu přes Airbnb.

Nejčastější chyby Airbnb hostitelů

”Mám jen jeden apartmán, takže se mě to netýká”

Počet apartmánů není rozhodující. Povinnost se odvíjí od typu přijímané služby a daňových pravidel, nikoliv od velikosti vašeho podnikání.

”Mám malý obrat, limit 2 milionů se mě netýká”

Limit obratu rozhoduje jen o tom, kdy se stanete plátcem DPH. Pro identifikovanou osobu žádný limit neplatí: stačí jediný poplatek, který vám Airbnb účtuje.

”Nejsem plátce DPH, takže DPH neřeším”

To je častý omyl. Právě proto existuje režim identifikované osoby, který umožňuje řešit vybrané přeshraniční situace bez nutnosti stát se klasickým plátcem DPH.

”Airbnb mi nic neřeklo”

Airbnb není daňový poradce. Odpovědnost za splnění českých daňových povinností leží vždy výhradně na samotném hostiteli.

Jak si udržet pořádek v Airbnb podnikání?

Kromě DPH musí hostitelé řešit také další povinnosti:

• správné vedení evidence hostů a domovní knihy,
• hlášení pobytu cizinců,
• poplatek z pobytu,
• daň z příjmů.

Proto vznikly nástroje jako Best Guest, které pomáhají automatizovat administrativu kolem krátkodobých pronájmů. DPH za vás Best Guest nepočítá ani nepodává; přiznání k DPH zůstává na vás nebo na vašem účetním. Best Guest ale za vás sbírá údaje hostů online check-inem, vede domovní knihu, hlásí zahraniční hosty do UbyPortu a počítá poplatek z pobytu. Místo ručního přepisování údajů od hostů tak máte celý proces jednodušší, rychlejší a s menším rizikem chyb.

Shrnutí

Pokud provozujete Airbnb v České republice, nestačí řešit pouze živnost. V mnoha případech je potřeba:

1. založit živnost,
2. do 15 dnů od prvního poplatku Airbnb se přihlásit k registraci identifikované osoby,
3. za každý měsíc s poplatkem podat přiznání k DPH a zaplatit 21 % z poplatku do 25. dne následujícího měsíce,
4. vést evidenci pro DPH a sledovat obrat kvůli limitu pro plátce.

Registrace identifikované osoby neznamená, že jste plátce DPH. Jde pouze o speciální režim pro situace, kdy využíváte služby ze zahraničí.

Nejste si jistí, jestli se vás registrace týká?
Zkontrolujte své nastavení Airbnb účtu, faktury od Airbnb a případně se poraďte s daňovým poradcem.

Doporučené články

Chcete se o daňových a administrativních povinnostech hostitelů dozvědět více? Přečtěte si také:

• Jak začít podnikat na Airbnb? Ve většině případů potřebujete živnost
• Jak se registrovat k DPH při pronájmu přes Airbnb
• Evidence hostů a domovní kniha: přehled zákonných požadavků