Jak se registrovat k DPH při pronájmu přes Airbnb

Jak se registrovat k DPH při pronájmu přes Airbnb

Mnoho nových hostitelů na Airbnb si myslí, že DPH se jich netýká. Ve skutečnosti ale existují dvě různé situace, kdy může vzniknout povinnost řešit DPH:

1. Registrace jako identifikovaná osoba k DPH (týká se téměř každého hostitele, který není plátcem DPH a platí provize Airbnb nebo Booking.com).
2. Registrace jako plátce DPH, pokud překročíte zákonný obrat nebo splníte jinou zákonnou podmínku.

Tyto pojmy se často zaměňují, ale znamenají něco úplně jiného. A navzájem se vylučují: identifikovanou osobou může být jen ten, kdo plátcem DPH není.

Upozornění: Tento článek slouží jako obecný přehled a nenahrazuje individuální daňové poradenství.

Nejprve důležitá věc: Airbnb sídlí v Irsku

Pokud využíváte Airbnb, platíte mu servisní poplatky. Tyto služby poskytuje společnost se sídlem v jiném členském státě EU, tedy z pohledu zákona o DPH osoba neusazená v tuzemsku.

To znamená, že hostitel, který není plátcem DPH, se stává identifikovanou osobou dnem, kdy od Airbnb přijme první takovou službu (§ 6h zákona o DPH), a to bez ohledu na výši obratu. Přihlášku k registraci musí podat do 15 dnů (§ 97). Podle Finanční správy to platí i pro hostitele, který zatím nemá živnost: pravidelný pronájem přes platformu je pro účely DPH ekonomická činnost.

Stejné pravidlo platí i pro další služby od zahraničních firem, například:

• provize Booking.com,
• reklamu Google Ads,
• reklamu Meta Ads (Facebook),
• mnoho dalších zahraničních služeb.

Co pro vás registrace identifikované osoby znamená v praxi:

• Za každý měsíc, ve kterém jste takovou službu přijali, podáte elektronicky přiznání k DPH do 25 dnů po skončení měsíce a ve stejné lhůtě daň zaplatíte. V měsících bez takové služby nepodáváte nic.
• Daň si spočítáte sami, a to základní sazbou 21 % z provize. Z provize 1 500 Kč tak odvedete 315 Kč.
• Nemáte nárok na odpočet, takže těch 21 % je pro vás skutečný náklad.
• K ceně ubytování DPH nepřidáváte a nepodáváte kontrolní hlášení.

Po registraci zadejte své DIČ v nastavení Airbnb. Jakmile ho Airbnb ověří v evropském systému VIES, přestane vám k poplatkům účtovat DPH a daň z provize přiznáváte sami. Postup registrace krok za krokem najdete v článku Jak se registrovat jako identifikovaná osoba kvůli Airbnb.

Tato registrace je odlišná od registrace plátce DPH.

Kdy se musíte stát plátcem DPH?

Pokud podnikáte v České republice, vzniká povinnost registrace plátce DPH při splnění podmínek stanovených zákonem. Rozhoduje hlavně obrat v tuzemsku, tedy součet úplat za plnění, která poskytujete v Česku. Finanční správa ubytování přes platformy v zásadě považuje za ubytovací službu, ne za nájem bytu, takže úplaty za ubytování se do obratu počítají. Pokud vedle toho pronajímáte byt dlouhodobě, započítává se zpravidla i nájemné (§ 4a zákona o DPH). Tady se vyplatí ověřit si situaci u účetního.

Od 1. 1. 2025 se sleduje obrat za kalendářní rok (od 1. ledna do 31. prosince), nikoliv za posledních 12 měsíců jako dříve. Zároveň platí dva zákonné limity obratu, které určují okamžik vzniku plátcovství:

Příklad: Váš obrat překročí 2 000 000 Kč 15. září. Do 10 pracovních dnů podáte přihlášku a plátcem budete od 1. ledna příštího roku. Pokud ale ještě do konce roku překročíte i 2 536 500 Kč, stanete se plátcem hned následující den a musíte podat novou přihlášku.

Pozor: i identifikovaná osoba musí obrat dál sledovat. Registrace identifikované osoby vás plátcovství nezbavuje.

Pokud se vašemu podnikání daří a příjmy rychle rostou, je dobré obrat pravidelně sledovat, ideálně každý měsíc.

Identifikovaná osoba, nebo plátce DPH? Rozdíl v kostce

Jakmile se stanete plátcem, režim identifikované osoby pro vás končí. Provizi platformy dál zdaňujete sami, jen už jako plátce s nárokem na odpočet.

Jak probíhá registrace k DPH?

Registrace probíhá elektronicky přes Finanční správu. Přihlášku k registraci k DPH zákon dovoluje podat jen elektronicky (§ 101a zákona o DPH), například přes portál MOJE daně nebo datovou schránkou.

Obvykle budete potřebovat:

• datovou schránku nebo elektronickou identitu,
• identifikační údaje podnikatele,
• informace o své ekonomické činnosti,
• u registrace plátce také čísla všech bankovních účtů, které pro podnikání používáte (§ 96),
• případně přílohy požadované finančním úřadem.

Přihlášku je nutné podat ve stanovené zákonné lhůtě po vzniku registrační povinnosti. Lhůta se liší podle typu registrace:

• plátce DPH: 10 pracovních dnů ode dne překročení limitu obratu (§ 94, platí od roku 2025),
• identifikovaná osoba: 15 dnů ode dne, kdy jste se jí stali (§ 97).

Co se změní po registraci?

Po registraci plátce DPH získáte nové povinnosti.

Typicky budete muset:

• odvádět DPH z ubytování ve snížené sazbě 12 % (ubytovací služby jsou od 1. 1. 2024 v příloze č. 2 zákona o DPH; podle Finanční správy se 12 % použije i na ubytování se snídaní v ceně),
• podávat přiznání k DPH, zpravidla měsíčně do 25 dnů po skončení měsíce, a to i v měsících bez tržeb (čtvrtletní období si můžete zvolit nejdříve po uplynutí roku registrace a roku následujícího),
• vést evidenci pro DPH,
• podávat kontrolní hlášení (fyzická osoba ve stejné lhůtě jako přiznání),
• správně vystavovat daňové doklady.

Co to znamená pro ceny: DPH je od data plátcovství součástí ceny ubytování. Z ceny 3 360 Kč za noc tak odvedete 360 Kč DPH (základ 3 000 Kč). Pokud ceny nezvýšíte, zůstane vám méně.

Na druhou stranu si můžete za splnění zákonných podmínek uplatňovat odpočet DPH z nákupů souvisejících s podnikáním, včetně DPH, kterou přiznáváte z provize Airbnb nebo Booking.com.

Co když registraci nestihnete?

Pozdní registrace může znamenat:

• doměření DPH,
• úroky,
• pokuty,
• zbytečné komplikace při kontrole.

Vyplatí se proto obrat průběžně sledovat a případné povinnosti řešit včas.

Jak vám s tím může pomoci Best Guest?

Best Guest pomáhá hostitelům s administrativou kolem krátkodobých pronájmů.

DPH za vás Best Guest nepočítá ani nepodává; přiznání k DPH zůstává na vás nebo na vašem účetním. Automatizuje ale další povinnosti ubytovatele: sbírá údaje hostů online check-inem, vede domovní knihu, hlásí zahraniční hosty do UbyPortu a počítá poplatek z pobytu.

Pokud se chystáte začít podnikat jako hostitel, doporučujeme si předem ověřit:

• zda potřebujete živnost,
• zda se vás týká registrace jako identifikovaná osoba,
• zda se blížíte povinné registraci plátce DPH.

Přehled všech povinností ubytovatele najdete v článku Povinnosti ubytovatele. Správně nastavené podnikání od začátku vám může ušetřit mnoho starostí.