EET 2027 pro ubytovatele: týká se hostitelů z Airbnb, Booking.com a Vrbo?

Týká se to hostitelů z Airbnb, Booking.com a Vrbo?

Ano jako podnikatelů, ale evidují se jen kontaktní platby. Jak to vypadá podle kanálu a způsobu platby:

Proč platforma nic neeviduje a vy také ne. Host platí platformě online. Airbnb, Vrbo i Booking.com (u bankovního převodu) pak vyplácejí peníze vám na účet. Důvodová zpráva k zákonu u prostředníků říká, že pro posouzení rozhoduje způsob, jakým prostředník platí vám, ne způsob, jakým platil prostředníkovi třetí osoba. Zpráva to píše o komisionáři, použití na platformy je náš výklad. Převod na váš účet není ani osobní kontakt, ani platba v provozovně, takže je mimo evidenci. Zdroje o výplatách: Airbnb, Vrbo, Booking.com.

Jak se finanční správa o vašich příjmech z platforem dozví. Ne přes EET. Platformy hlásí příjmy hostitelů finanční správě samy podle pravidel DAC7, jak vysvětluje návod Booking.com: povinnosti ubytovatele. Evidence tržeb a hlášení platforem jsou dvě oddělené věci.

Virtuální karta od Booking.com. Booking.com vám výplatu u některých rezervací posílá jako kartu pro jednu rezervaci, kterou si strháváte na terminálu nebo přes platební bránu. Zákon tento případ nepopisuje. Důvodová zpráva říká, že pro kontaktní platbu v provozovně je důležité, aby platba probíhala „skrze infrastrukturu patřící k dané provozovně“. Strhávání karty na terminálu v ubytování tak může být kontaktní platba, strhávání přes online rozhraní platební brány mimo provozovnu je podle nás platba na dálku. Nejjistější je v nastavení výplat u Booking.com zvolit bankovní převod. Jinak se zeptejte Finanční správy.

A co když občas přijmete hotovost?

Kdo přijme jedinou evidovanou platbu, musel mít před ní certifikát (§ 14 odst. 1), a to jde zařídit jen předem. Máte tři možnosti:

1. Kontaktní platby nepřijímat. Domluvit s hosty platbu předem na dálku a uvést to v rezervačních podmínkách. Pak nemáte co evidovat. Jde o vaše obchodní rozhodnutí, ne o povinnost.
2. EET OFF. Pokud jste v prvním pásmu paušálního režimu, viz níže.
3. Připravit se a evidovat. Kroky jsou v oddílu Co zařídit v systému Finanční správy.

Koho se evidence týká

Podle § 2 odst. 1 zákona evidenci podléhají poplatníci daně z příjmů fyzických i právnických osob. Evidovat se ale má jen evidovaná tržba, tedy platba, která zakládá takzvaný rozhodný příjem (§ 4 odst. 1). U fyzické osoby je to „příjem ze samostatné činnosti, která je podnikáním“, s výjimkou příjmu, který není předmětem daně z příjmů, je z hlediska obvykle přijímaných tržeb ojedinělý nebo podléhá srážkové dani (§ 7 odst. 1 písm. a).

Je ubytování přes Airbnb a Booking.com podnikání? Podle Informace GFŘ platné od 1. 1. 2023 (č. j. 10352/23/7100-30118-012884) vykazuje ubytování poskytované přes internetové platformy znaky podnikání a příjmy fyzické osoby z něj se zdaňují podle § 7 zákona o daních z příjmů. O nájem podle ní jde, když ubytování slouží k zajištění bytové potřeby nájemce a pronajímatel zajišťuje jen nezbytné služby. Úklid pronajatých prostor, výměna ložního prádla nebo třeba snídaně už nájem přesahují. K tomu viz Jak začít podnikat na Airbnb. Dlouhodobý nájem bytu se neeviduje: web eet.gov.cz uvádí příjmy z nájmu mezi příjmy, které nejsou z podnikání.

Náš výklad: ubytovatel, který hostům krátkodobě poskytuje ubytování s úklidem a lůžkovinami, je pro účely EET podnikatel. Zákon na něj proto dopadá, ale eviduje jen kontaktní platby.

Které platby se evidují

Platba se eviduje, jen když (1) je kontaktní a (2) tvoří příjem z podnikání. Kontaktní je podle § 6 odst. 1 platba uskutečněná při osobním kontaktu s vámi, nebo v provozovně v souvislosti s poskytováním služby. Podle důvodové zprávy se osobním kontaktem rozumí i kontakt s vaším personálem nebo osobami, které jednají vaším jménem, například správcem. Platby, které mají hmotnou podstatu, tedy hotovost, jsou kontaktní vždy (§ 6 odst. 2).

Formální způsoby plateb vyjmenovává § 5 odst. 1: hotovost, bezhotovostní převod, virtuální aktivum, šek či směnka a prostředky s omezeným použitím. Finanční správa k tomu řadí kartu, QR kód, převod i inkaso, pokud jde o kontaktní platbu.

Jak evidence technicky funguje

Evidence je online. Když přijmete evidovanou platbu, vaše pokladní zařízení (pokladna, tablet, telefon s aplikací nebo software) vytvoří datovou zprávu a pošle ji Finanční správě. Zákon požaduje, aby se tak stalo nejpozději při přijetí platby (§ 16 odst. 1).

• Co se posílá (§ 17 odst. 1): vaše evidenční identifikační číslo (DIČ, nebo „CZ“ a rodné číslo, § 18), označení evidenční jednotky, označení pokladního zařízení, pořadové číslo tržby, datum a čas a celková částka v korunách. Finanční správa zdůrazňuje, co se neposílá: údaje o zákazníkovi, zakoupená služba, rozpis položek ani způsob platby. Částka je celková přijatá včetně DPH.
• Jak se to posílá: webová služba SOAP 1.1 přes HTTPS. Zpráva ve formátu XML je podepsaná podle standardu WS-Security vaším pokladním certifikátem. Finanční správa odpoví okamžitě potvrzovacím kódem (POK), nebo chybovou zprávou (popis rozhraní v1.2). To řeší dodavatel softwaru, vy jen vybíráte nástroj.
• Certifikát: pokladní certifikát (soubor .p12) vydává zdarma certifikační autorita CA EET přes DIS+, platí 1 rok a jeden lze použít pro více zařízení. Obnovu lze automatizovat.
• Výpadek internetu: údaje odešlete bezodkladně po obnovení spojení, nejpozději do 48 hodin od platby (§ 20). Opakované odeslání téže tržby systém pozná jako duplicitu.
• Storno a opravy: pošlete zprávu se zápornou částkou, s aktuálním datem a novým identifikátorem zprávy. Chybnou tržbu opravíte stornem a odesláním správné zprávy.
• Zaokrouhlení a slevy: eviduje se skutečně přijatá částka. Při platbě hotově zaokrouhlené na celé koruny zaevidujete zaokrouhlenou částku, při slevě částku po slevě.

Čím evidovat

1. MOJE eet. Bezplatná responzivní webová aplikace Finanční správy pro malé podnikatele, plánovaná od 1. 12. 2026. Určená pro nejvýše 2 evidenční jednotky a 2 zaměstnance, umí katalog služeb a doklad v PDF. Po spárování s DIS+ si certifikát zajistí sama.
2. Pokladní systém nebo software s podporou EET 2.0. Podle Finanční správy často stačí úprava stávajícího systému. Řešení je technologicky neutrální, zprávy může posílat pokladna i serverový systém. Zeptejte se dodavatele.
3. Vlastní napojení. Pro vývojáře je k dispozici popis rozhraní, schéma XML a testovací prostředí Playground.

Když platby za vás přijímá správce

Pokud platby od hostů přijímá správce nebo jiná firma, záleží na tom, jak jedná. Podle semináře Finanční správy pro vývojáře platí:

Co zařídit v systému Finanční správy

Pokud budete evidovat nebo to jen nechcete vyloučit, postup má pět kroků (Finanční správa: EET v 5 krocích):

1. Přihlaste se do DIS+. Na portálu MOJE daně, dlaždice Online finanční úřad. Přihlásit se lze identitou občana (bankovní identita, eObčanka), přístupovými údaji do datové schránky nebo údaji přidělenými finanční správou. Pokud DIS+ ještě nemáte, aktivace trvá až 48 hodin a zápis údajů do evidence finančního úřadu až 5 pracovních dnů. Nenechávejte to na prosinec.
2. Aktivujte v DIS+ službu EET. Funkce jsou podle harmonogramu dostupné od 1. 11. 2026.
3. Založte evidenční jednotku. V části Správa evidenčních jednotek zvolíte druh (pevná provozovna, mobilní provozovna, internetová stránka nebo aplikace, dopravní prostředek a další), adresu, převažující činnost a to, zda přijímáte evidované tržby, nebo jen platby, které se neevidují. U ubytování bude jednotkou typicky provozovna na adrese ubytování.
4. Vygenerujte pokladní certifikát. Z DIS+ přes portál CA EET, zdarma, a uložte ho do svého pokladního zařízení. U MOJE eet to dělá aplikace sama.
5. Připravte pokladní zařízení nebo aplikaci a evidujte každou kontaktní platbu v okamžiku, kdy ji přijmete.

Na co si dát pozor:

• Oznamování jednotek se týká jen těch, kdo evidované tržby skutečně přijímají. Pokud ano, oznamujete všechny své jednotky, i ty, kde se tržby neevidují, typicky internetové stránky. Jestli se tak má uvést i inzerát na Airbnb nebo Booking.com, Finanční správa neříká.
• Změny údajů o jednotce oznamte nejpozději do 15 dnů (§ 15 odst. 3). Certifikát platí 1 rok.
• Fyzická osoba si může za první rok evidence uplatnit slevu na dani, viz níže.

Účetní kroky

Evidence tržeb není účetnictví a nenahrazuje ho. Odeslání údajů o tržbě není daňové přiznání ani jiné podání (§ 16 odst. 3). Co z toho plyne pro vaše knihy, rozdělujeme podle zdroje.

Co platí podle zákona a Finanční správy:

• Příjmy z Airbnb, Vrbo, Booking.com i z přímých rezervací zůstávají příjmem v účetnictví nebo daňové evidenci jako dosud. Evidenci tržeb to nemění. DPH řeší vaše běžné daňové povinnosti, do evidence tržeb se nezapisuje (návody k DPH).
• Eviduje se skutečně přijatá částka, ne cena z nabídky. Sleva, zaokrouhlení i částečná platba se řídí tím, co host opravdu zaplatil.
• Rozhoduje skutečný způsob úhrady, ne forma uvedená na faktuře (Finanční správa).
• V DIS+ uvidíte souhrnné údaje o svých evidovaných tržbách, jednotlivé tržby za období lze vyžádat.

Naše doporučení (není to povinnost):

1. U každé rezervace si zaznamenejte skutečný způsob platby a kde proběhla: výplata platformy, platba předem online, převod na dálku, hotově, karta na místě, QR kód na místě. Přesně to rozhoduje o evidenci.
2. Hotovost veďte zvlášť v pokladní knize nebo ve vlastním sloupci peněžního deníku.
3. Jednou měsíčně porovnejte své hotovostní a kontaktní platby se souhrny v DIS+.
4. Uschovejte doklady o platbách na dálku: výkazy výplat z platforem, výpisy z účtu, přehledy platební brány. Ukážou, že šlo o platby mimo evidenci, a poslouží i při porovnání s údaji, které o vás hlásí platformy.
5. Provizi platforem účtujte jako dosud. Booking.com vyplácí hrubou částku, nebo čistou po odečtení provize, a provizi vám fakturuje (DPH u Airbnb a Bookingu).
6. Hotovost v eurech. Zákon vyžaduje částku v korunách (§ 17 odst. 1 písm. f). Pravidlo pro přepočet v EET 2.0 jsme nenašli. U původního EET se používal vyhlášený kurz, případně kurz ČNB. Dohodněte jednotný postup s účetním.
7. Správce zapojte do dohody. Pokud platby přijímá za vás, určete, kdo eviduje a jak se vám podklady vracejí.

Sleva na dani 5 000 Kč

Fyzická osoba, která poprvé zaeviduje tržbu, si může uplatnit slevu na evidenci tržeb: nejvýše 5 000 Kč, a jen v prvním zdaňovacím období, ve kterém tržbu zaevidovala (§ 35be zákona o daních z příjmů, vložen § 30 bodem 18 zákona č. 180/2026 Sb.). Je-li 15 % dílčího základu daně ze samostatné činnosti po odečtení základní slevy na poplatníka nižší než 5 000 Kč, je sleva jen v této nižší výši. Tržby zaevidované podle starého zákona č. 112/2016 Sb. se pro slevu nepočítají (§ 31 bod 4), takže ji podle příručky Finanční správy mohou uplatnit i ti, kdo evidovali dříve.

EET OFF: evidence se dá nahradit přirážkou

Fyzické osoby v prvním pásmu paušálního režimu se mohou povinnosti evidovat zbavit. Podmínky stanoví nový § 2b zákona o daních z příjmů a § 11 odst. 3 zákona o evidenci tržeb:

• v bezprostředně předcházejícím roce nepřesáhly příjmy ze samostatné činnosti 1 000 000 Kč,
• podáte oznámení o přihlášení k přirážce do desátého dne zdaňovacího období (§ 38ldaa), nebo se přihlásíte v oznámení o vstupu do paušálního režimu či o změně pásma,
• zaplatíte přirážku 1 400 Kč měsíčně, která se přičítá k měsíční záloze paušální daně (§ 38lk odst. 7 a 8). To je 16 800 Kč za rok. Příručka Finanční správy rozepisuje daňovou složku na 1 500 Kč měsíčně (100 Kč základ a přirážka 1 400 Kč), pojistné se platí podle platných pravidel zvlášť. Celková měsíční platba v 1. pásmu (daň i pojistné) činí podle Finanční správy v roce 2026 9 162 Kč, původně 9 984 Kč. Byla snížena od 1. 7. 2026 se zpětnou účinností od 1. 1. 2026. S přirážkou by to bylo 10 562 Kč. Oficiální částku pro rok 2027 jsme k 28. 10. 2026 nenašli.

Kdo může do paušálního režimu. Podmínky stanoví § 2a zákona o daních z příjmů. Níže je znění platné v době psaní, pro rok 2027 si je ještě ověřte. Mimo jiné:

• jste osoba samostatně výdělečně činná z hlediska důchodového a zdravotního pojištění,
• nejste plátcem DPH ani nemáte povinnost se k DPH registrovat. Identifikovaná osoba paušální režim nevylučuje (§ 2a odst. 1 písm. a) bod 3, potvrzuje to i Finanční správa v odpovědích k paušální dani). To se týká hostitelů, kteří jsou kvůli provizi platformy identifikovanou osobou. Plátce DPH v režimu být nemůže, a stane-li se jím, režim mu končí (§ 2a odst. 8),
• nevykonáváte činnost, ze které plynou příjmy ze závislé činnosti, s výjimkou příjmů zdaněných srážkou. Kdo je zaměstnanec, do režimu tedy zpravidla nevstoupí,
• nejste společníkem veřejné obchodní společnosti ani komplementářem komanditní společnosti a nejste v insolvenčním řízení,
• aby se na vás paušální daň uplatnila, smíte mít vedle podnikání příjmy z nájmu, z kapitálového majetku a ostatní příjmy jen do 50 000 Kč ročně (§ 7a odst. 1 písm. b) bod 4, u nově začínajících podnikatelů § 2a odst. 2 písm. c) bod 4). Kdo má vedle ubytování i běžný nájem, může na tomto limitu narazit.

Co z toho plyne v praxi:

• Pro rok 2027 je termín 11. ledna 2027. Desátého ledna je neděle, Finanční správa proto uvádí pondělí 11. ledna. Oznámení podané po lhůtě je neúčinné a zpoždění nelze napravit (§ 38ldaa odst. 3).
• Kdo začíná podnikat v průběhu roku, může se přihlásit v oznámení o vstupu do paušálního režimu (§ 2b odst. 2).
• Volbu nelze během roku změnit. Z přirážky se odhlásíte oznámením do desátého dne následujícího roku (§ 38ldc), vždy s účinností od konce zdaňovacího období.
• Překročíte-li během roku příjmy 1 000 000 Kč, přirážku platíte do konce roku a evidovat začnete od dalšího roku (§ 2b odst. 4 písm. a).
• EET OFF je určen jen fyzickým osobám, právnické osoby ho využít nemohou.

Jak o tom přemýšlet: přirážku platíte za každý měsíc, bez ohledu na to, kolik kontaktních plateb přijmete. Dává smysl hlavně tomu, kdo jich přijímá hodně a evidovat je nechce. Kdo je přijímá zřídka nebo vůbec, může evidovat zdarma v aplikaci MOJE eet, jakmile bude k dispozici, nebo hosty vést k platbě předem na dálku.

Co se schválilo a kdy

Sněmovna zákon schválila 15. července 2026. Senát ho vrátil s pozměňovacími návrhy, Sněmovna je ale 9. září odmítla a trvala na původním znění.

Zdroje: text zákona (§ 29, § 36), tisková zpráva Finanční správy, harmonogram EET 2.0.

Nejde o obnovu starého EET

Starý zákon č. 112/2016 Sb. byl účinný od 1. prosince 2016, evidence se v roce 2020 pozastavila a zákon č. 458/2022 Sb. ho zrušil s účinností od 1. ledna 2023. Nový zákon je samostatný předpis s jinými pravidly. Podle Finanční správy se posílají jen nezbytné údaje a podnikatelé nemají povinnost vystavit a předat zákazníkovi účtenku. Zákon žádnou povinnost vystavit účtenku neobsahuje.

Sankce a leden 2027

Kdo poruší povinnost zaslat údaje o evidované tržbě, dopouští se přestupku a lze mu uložit pokutu do 500 000 Kč (§ 24). Stejný strop platí pro závažné ztěžování nebo maření evidence (§ 23). Řízení vede finanční úřad a pokutu příkazem na místě může uložit i celní úřad (§ 25).

Co s lednem? Finanční správa v příručce EET 2.0 uvádí, že v úvodní fázi bude klást důraz především na podporu podnikatelů a metodické poradenství, nikoli na sankce, a leden označuje za pilotní provoz pro doladění zařízení. Harmonogram na eet.gov.cz ale doplňuje, že už půjde o standardní evidenci. Zákon sám žádné přechodné období bez sankcí nestanoví: účinnost začíná 1. ledna 2027 (§ 36). Slib Finanční správy je přístup úřadu, ne výjimka ze zákona.

Co zatím nevíme

K 28. říjnu 2026 jsme u těchto otázek nenašli oficiální odpověď. Zeptat se můžete na infolince Finanční správy 953 109 109 nebo přes kontaktní formulář na eet.gov.cz.

• Virtuální karta od Booking.com. Viz výše. Zákon ani Finanční správa ji nepopisují.
• Poplatek z pobytu zaplacený na místě. Zákon se o něm nezmiňuje. Náš výklad je v tabulce výše a opírá se o obdobný případ v důvodové zprávě, ale stanovisko Finanční správy chybí. Není popsáno ani to, co když host zaplatí cenu ubytování a poplatek jednou částkou, proto je účtujte odděleně.
• Inzerát na platformě jako evidenční jednotka. Zákon zná jako jednotku i „část internetové stránky nebo aplikace, které umožňují přístup ke zboží nebo službám“ (§ 3 písm. b). Zda se to týká i inzerátu na Airbnb nebo Booking.com, jsme nenašli.
• Platba v eurech. Pravidlo pro přepočet na koruny v EET 2.0 jsme nenašli.
• Více apartmánů na různých adresách. Zákon definuje evidenční jednotku jen obecně (§ 3). Jak ji použít u více apartmánů, jsme nenašli.
• Příklady pro ubytování. V sekci Modelové situace na eet.gov.cz jsme v době psaní našli jen jeden příklad (prodejní automat).
• Limit 50 000 Kč pro EET. V médiích se píše o ročním limitu, pod kterým se evidovat nemusí. V textu zákona o evidenci tržeb jsme ho nenašli. Nezaměňujte ho s limitem 50 000 Kč pro jiné příjmy v paušálním režimu, viz výše.

Datum u článku říká, ke kterému dni je ověřený.

Co Best Guest dělá a nedělá

Best Guest není pokladna a údaje o tržbách Finanční správě neposílá. Pomáhá s tím, co ubytovatelům ukládají jiné předpisy: s hlášením cizinců přes UbyPort, s evidenční knihou a s poplatkem z pobytu. Jak ho vybrat od hostů předem, vysvětluje návod Jak vybrat poplatek z pobytu od hostů předem. Povinnosti ubytovatele na jednom místě shrnuje přehled povinností a případné sankce Pokuty za nesplnění povinností.

Nezaměňujte s e-Turistou

EET a e-Turista spolu nesouvisejí. EET řeší tržby a spravuje ho Finanční správa. e-Turista je plánovaný celostátní registr ubytování z dílny Ministerstva pro místní rozvoj a týká se hostů a ubytování, ne plateb.